Investissement immobilier : les chemins à emprunter en lieu et place du dispositif fiscal Pinel en 2024.

Le dispositif d’aide à l’investissement immobilier locatif Pinel, qui a été renouvelé plusieurs fois depuis son lancement initial en 2015, arrivera sans doute à échéance le 31 décembre 2024. Un rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), que les Echos ont pu consulter, suggère plusieurs pistes pour préparer l’après-Pinel.

Un outil fiscal coûteux

Le dispositif Pinel permet aux particuliers qui achètent ou font construire un logement neuf ou en cours de construction de bénéficier d’un avantage fiscal s’ils le louent à titre de résidence principale à un prix inférieur à celui du marché pendant au moins six ans. L’avantage fiscal est de 12 % du montant investi pour une location de 6 ans, de 18 % pour une location de 9 ans et de 21 % pour une location de 12 ans. En 2023 et 2024, les taux seront progressivement réduits.

Le dispositif, qui visait à développer l’offre locative intermédiaire, c’est-à-dire entre l’offre du marché et celle du parc social, s’avère de plus en plus coûteux pour l’État. Le coût pour l’État du soutien à la construction neuve pour le dispositif Pinel est de 38 000 € par logement, contre 28 000 € pour le soutien aux investisseurs institutionnels, soit 35 % dans ce dernier cas, pour une qualité globalement supérieure, explique le gouvernement dans l’exposé des motifs de l’amendement abrogeant le dispositif Pinel. Le coût budgétaire en 2021 est de 1,2 milliard d’euros.

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Après 2024, il est prévu de construire des logements intermédiaires.

Le rapport propose de remplacer le dispositif Pinel par une participation accrue des investisseurs institutionnels au financement des nouveaux programmes de logements intermédiaires. Les acteurs rencontrés estiment que le marché pourrait financer 50 000 logements intermédiaires par an, dans l’hypothèse d’une capacité de production suffisante, selon le rapport. Mais trouver des terrains à bâtir à des prix compatibles avec « la rente de sortie, le rendement attendu par les investisseurs et les coûts de production » est un préalable.

Et de convaincre les municipalités qui hésitent à délivrer des permis de construire pour des logements intermédiaires défiscalisés pendant 20 ans. Pour surmonter cet obstacle, le rapport propose de convertir cette exonération fiscale en un « crédit d’impôt soutenu par l’État. » Elle pourrait être mise à l’épreuve pendant deux ans avant de devenir permanente.

Toutefois, cela est insuffisant car les maires des communes peuvent préférer la construction de logements sociaux à celle de logements intermédiaires en raison des objectifs à atteindre de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain). Le rapport suggère également que les communes qui respectent déjà les quotas sur leur territoire soient exemptées de l’obligation de construire 25% de logements sociaux dans les nouvelles constructions.

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Le rapport suggère également que les avantages fiscaux « dont bénéficient les investisseurs institutionnels dans le cas de la construction de nouveaux logements intermédiaires » soient étendus à la rénovation de logements soumis aux mêmes conditions de commercialisation. Enfin, ce type de logement pourrait être financé par l’épargne des ménages.

« Les investissements des particuliers pourraient prendre la forme d’une souscription de parts de fonds en pierre-papier de type OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) », expliquent les deux institutions. Contrairement à ce qu’affirme le Pinel, ce type d’investissement ne permet pas de devenir propriétaire d’un logement.

Le dispositif d’aide à l’investissement immobilier locatif Pinel prendra fin en 2024, et un rapport propose plusieurs options pour continuer à développer le logement intermédiaire.

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